こんにちは！岡山・倉敷で不動産売却をサポートしている、カスケ不動産の田中です。

「調整区域（市街化調整区域）」という言葉を聞いたことはありますか？

文字通り市街化していくことを抑制し調整していこうという区域です。本日はこの「調整区域」について簡単にご説明させていただこうと思います。

この区域にある土地は、建物を建てるには許可が必要だったり、利用目的が限られていたりするため、売却するにはいくつか注意点があります。

本日はこの「調整区域」について簡単にご説明させていただこうと思います。

 

１.市街化調整区域とは？

 

まちづくりにはルールがあります。家やお店、工場などを建ててにぎやかにしていく場所は「市街化区域（しがいかくいき）」と呼ばれます。反対に、田んぼや畑、森など自然や農地を守っていく場所は「市街化調整区域」といって、家を建てたりお店を出したりするのがむずかしいエリアになります。こうして場所ごとに使い方のルールを決めることで、道路や下水道、公園などの整備がしやすくなったり、農地を守ったりできるようになっています。

ちなみに、これらのルールは「都市計画区域（としけいかくくいき）」というエリアの中で決められていて、

• 家やお店などを建てていく「市街化区域」

• 自然を守るために家などを建てにくくする「市街化調整区域」

• どちらにも分かれていない「非線引き区域」

の3つに分けられています。

「自分の家や土地はどれに当てはまるのかな？」と気になった方は、市町村のホームページで調べることができます。気軽にチェックしてみてください。

（※お住まいの都道府県市区町村にもよります。）

 

［引用　【東建コーポレーション】都市計画法① 都市計画・区域区分 建築に関する法規｜アパート経営のノウハウガイド：https://www.token.co.jp/estate/apartment-management-encyclopedia/legal-affairs/03-02/］

 

ちなみに、もっと大きな括りだと国土は次の３つに区分されています。

　◆都市計画区域・・・計画を立てて街づくりをしようとしているエリア

　◆都市計画区域外・・街づくりを計画していない主に田舎のエリア

　◆準都市計画区域・・都市計画区域外の田舎のエリアではあるが、高速のインターチェンジ周辺や幹線道路沿道などの将来的に市街化していく可能性もあるエリアなので予め土地利用を規制しておくべきエリア

 

2.いつから調整区域？

 

 

そもそもこのようにエリアごとにどのように使っていくか、どのような区域にしていくかをそれぞれ指定するよう定めを作るきっかけとなったのは、第二次世界大戦後の日本の経済の急成長にあります。経済の急成長に併せ、住宅地や市街地が短期間で無秩序に開発されていきました。そこでこの動きに制限をかけ、計画的な街づくりをしていくよう、1968年(昭和43年)に新たな「都市計画法」が誕生し、都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」へと線引きされました。(どちらにも属さない区域は「非線引き区域」)

 

3. 調整区域内で新築を建てることはできる？

答えはYESでもNOでもあります。

まず大前提として、市街化調整区域は市街化していくのを抑制していこうとする区域です。現時点で既に市街化してしまっている土地（＝自然が残っていない土地）に関しては“調整する”の概念は無くなります。

よって、元々既に家が建っている土地上には、「同一規模・同一用途」であれば、新築を建てることが出来るという考えがあります。

一方、現時点で「宅地」ではない土地上に家を新たに建てる行為は「開発」行為にあたります。今ある田園を開発し宅地にする＝市街化させるということになりますので、基本的には抑制される対象になると思ってよいでしょう。

しかしながら、市街化調整区域の取り扱いは各市区町村、都道府県により違いがあります。

詳しくはお近くの不動産会社や役所等に相談してみてください。

 

４.調整区域内の物件、土地は売れる？

 

 

売却は可能です。（※土地によっては出来ない場合もあります。）

とはいえ、調整区域内でも土地ごとに建築や売買にかかるいろいろな制限・条件が異なってきます。

調整区域の売却で注意すべきこと

1. 建物が建てられない土地がある 　→ たとえば、新たに家を建てたり、建て替えをしたりできない土地もあります。そうなると「住宅用地」としては買い手がつきにくくなります。

2. 売却できる相手が限られるケース 　→ 農地の場合、「農業をしている人」にしか売れない（農地法の制限）など、買主が限定されてしまうことがあります。

3. 利用用途の変更ができないことがある 　→ 倉庫や事業用として使いたくても、許可が下りない場合があります。

4. 価格が下がる可能性がある 　→ 市街化区域に比べて、建築や活用の自由度が低いため、売却価格も相場より下がることが多いです。

5. 不動産会社によって対応が異なる 　→ 調整区域の扱いは難しいことも多いため、どの不動産会社でも対応できるとは限りません。経験や知識が豊富な会社を選ぶことが重要です。

ですので、調整区域の扱いに関してはまずはお近くの不動産会社へ相談してみることをお勧めします。

 

５.調整区域に住む

 

 

現在でも、1968年以前から既に住宅が建っていた土地や、「開発許可制度」により調整区域内でも特別に住宅用地として開発してよい許可が下りた土地など、調整区域内に住んでいる方は多くいらっしゃいます。

可能かどうかは各自治体の制度にもよりますが、新たにそういった調整区域内の土地に家を建て替えて住み始められる方は、まず「調整区域」がどのような区域なのかをきちんと理解したうえで住むことが大事かと思います。自分も調整区域内で育ってきましたが、今後も日本らしい田園の広がる景色は守っていきたいなと思います。

 

カスケ不動産について

 

 

岡山県南部で事業を展開しているカスケグループは、住まいに関わるすべてをご提案すべく、「リフォーム」「不動産」「新築」それぞれ専門の担当者が一丸となって対応する「住宅ワンストップサービス」を提供しています。

岡山市、倉敷市の調整区域内の不動産の売買などでお悩みの方もまずはお気軽にカスケ不動産へご相談くださいませ。